🏃회생신청으로 정지된 집행의 매각절차 속행⏭️

2025년 부동산시장 전망

출처: 하나은행 하나금융연구소

하나금융연구소는 2025년 부동산시장을 차입여력 제한에도 실수요자 매수심리가 확대되면서 완만한 상승세를 전망하고 있어요.
주요 요인은 1) 대출금리 하락 시 매수심리 자극, 2) 공급 부족 영향 본격화에요.

하나금융연구소가 제시한 3가지 키워드를 정리했어요.

1. 수요자 차입여력 축소

• 스트레스 DSR 2~3단계 적용: 수도권은 가산금리 강화되며 가격 상승 경계, 전세대출에도 점진적 적용 가능성
• 금융권 가계부채 관리 기조 강화: 주담대 증가세 및 차주 상환능력 심사 관리
• 주담대 금리 하락 여부가 변수: 기준금리 하락 개시, 시중 주담대 금리가 실질적으로 하락해 차입여력 변동에 영향이 있는지 주시할 필요

2. 공급부족 영향 확대

• 착공 감소가 준공 감소로 이어지는 2025년: 2022년 이후 착공 물량 감소, 부동산PF 위축으로 향후 착공 증가도 난관, 착공 감소가 준공 감소로 전이되기 시작
• 전세 및 매매 공급 부족이 매수세 자극할 우려: 갱신권, 월세화, 입주 감소로 전세물량 부족, 호가 상승, 준공 감소로 매매물량도 부족, 고분양가에도 수도권 미분양은 감소할 여지 -> 지역별 공급 상황 차별화

3. 똘똘한 한 채 선호 확대

• 다주택 규제 유지: 지방 미분양 및 비아파트 규제 완화는 오히려 수도권 우수 매물의 가격 상승 요인, 시세 대비 고분양가 부담이 큰 지방에서는 미분양 재고 증가세가 이어질 전망
• 가격 상승은 거래 유지되는 수도권 핵심 지역 국한: 시장 회복은 선호 높은 수도권 아파트 주도, 수도권 중심으로 실거래 상승 + 공급 부족 -> 매매 거래량은 수도권 중심으로 유지

정부의 정책 방향성에 따라 실수요자 보호에 초점을 맞춘 공급 정책과 부채 관리를 위한 규제가 지속적으로 추진할 것으로 전망하고 있어요. 덧붙여 수도권 중심 가격 급상승 가능성과 지방 거래 침체에 따른 지역 양극화에 대응하기 위한 정책들이 추가될 가능성을 점치고 있어요.

하나금융연구소는 분양시장 위축으로 2024년 분양예정 물량이 2025년으로 일부 지연되어도 2025년 분양물량은 장기평균을 하회할 소지가 있다고 보고 있어요. 지방은 시세 대비 고분양가여서 청약이 침체되지만, 수도권 핵심지역은 가격 상승 기대감이 형성되어 청약 호조를 전망하고 있어요.

해당 보고서에서 론프라 팀이 꼽은 핵심 차트는 첨부한 이미지에 있는 아파트 분양물량 대비 미분양 증감율이에요. 대부업자분들이 지역별 미분양 증감률을 확인하고, 지역별로 적절한 LTV를 결정하시는 데 도움이 되실 거예요.

💌 2024년 10월 다섯째 주 금융 시장 동향

미국채 금리는 7주 연속 상승 중이에요. 소비자심리지수가 6개월만에 최고치를 기록했고, 민간고용이 작년 7월 이후 최대 증가폭을 보였으며, 3분기 GDP에서도 견조한 성장세를 확인했기 때문이에요.

국내 채권시장도 약세를 보였어요. 한국은행 총재는 환율 변동성에 대한 경계감을 표출했고, 올해 성장률은 잠재성장률(2%)을 상회할 것으로 예상하며 전면적인 부양은 불필요하다는 시각을 강조했어요. 한국은 당장 추가적인 기준금리 인하를 기대하기 어려운 환경이에요.

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타프라퍼티대부 이창기 대표이사(법학박사)님

회생신청으로 정지된 집행의 매각절차 속행 요청

최근 채무자들의 개인회생 제도 악용에 따라 고통받는 채권자들이 많습니다.

회생절차는 접수-개시결정-인가/폐지 순으로 진행되는데, 평균적으로 접수부터 개시결정까지는 3개월, 그 이후 인가/폐지까지 3개월로 총 6개월을 예상하곤 합니다. 물론 다양한 상황에 따라 1년이 넘어가는 경우도 많습니다.

정식 절차에 따른 지연도 부담스러운데, 개인회생을 신청하여 경매 절차를 중지시킨다음에 추후 취하 또는 절차를 폐지 신청하고 재신청하는 등의 방식으로 경매를 지연시키는 사례가 점점 많아지고 있습니다.

이에 따라 채권자들은 원리금 회수 시점이 지연되며 현금흐름이 악화되고, 점점 큰 위험에 노출되며 사업이 위축됩니다.

이에 지난 달 초 뉴스레터에서 경매절차 진행 중 개인회생절차 접수에 따른 채권자의 대응을 다뤘습니다.
이번에는 회생신청으로 정지된 집행의 매각절차 속행 요청에 대해 정리했습니다.

매각절차 속행 요청

집행정지서류의 제출에 의하여 집행이 정지되어 있는 경우, 채권자는 집행정지사유가 소멸한 것을 증명하여 집행의 개시 또는 속행을 신청할 수 있습니다.

가령, 상소심의 판결 선고시까지 집행을 정지한다는 결정에 따라 집행이 정지되어 있는 경우에 채권자가 상소심의 판결이 선고되었다는 것을 증명하는 때에는 절차를 속행해야 합니다. 상소가 취하된 경우도 마찬가지입니다.

실무적으로 집행이 정지되는 경우 중에 가장 빈번한 사례는 채무자가 개인회생(파산, 신용회복 포함)을 신청한 경우인데, 여기서 문제는 개인회생 절차 등에서 인가여부가 회생법원에서 결정되면 그 결정된 사실이 별개로 경매법원에 전달되지 않습니다.

따라서 정지된 경매절차가 자동으로 진행되는 것이 아니라, 경매신청채권자가 경매법원에 회생절차가 끝났으니 경매절차의 진행을 요구해야 합니다.

경매절차의 속행 신청시 필요 서류

회생절차의 폐지에는 회생계획인가 전의 폐지 및 회생계획인가 후의 폐지가 있습니다.
회생계획인가 전 회생절차가 폐지된 때에는 중지된 절차가 다시 속행됩니다.

그러나 회생계획인가 후 회생절차가 폐지된 때에는 이미 회생절차개시결정이 있는 때에 중지(채무자회생법 제58조제2항)한 강제집행, 가압류, 가처분, 담보권 실행 등을 위한 경매절차는 그 효력을 잃었으므로(채무자회생법 제256조) 절차 속행의 문제가 발생하지 않습니다.

앞서 말씀드린 것처럼 회생계획인가 전 회생절차가 폐지된 때에는 중지된 절차가 속행된다고 했지만, 폐지된 사실이 경매법원에 별개로 전달되지 않습니다. 그러므로 경매신청채권자 또는 이해관계인이 회생절차가 끝났다는 것을 통보하여 경매절차의 속행을 요구해야 합니다.

소송과 같이 선고되었다는 것을 증명할 필요까지는 없으며, 유선상으로도 가능하나, 가급적 서류 제출을 요구합니다.

단순히 속행신청서의 제출로 가능할 수도 있고, 회생절차 폐지 사실을 증명해야 하는 경우도 있습니다. 경매법원마다 다릅니다.

회생절차의 폐지 사실을 증명하기 위해서는 채무자의 개인회생절차가 폐지되었다는 결정정본과 확정증명원을 첨부해야 합니다.

결정정본과 확정증명원은 해당 개인회생 법원으로 제증명신청을 요구해야 하고, 신청서와 더불어 인지 및 결정문과 확정증명원을 법원에서 발송할 수 있게끔 빈 봉투에 선납등기라벨을 부착하여 동봉해서 제출해야 합니다.

경매신청채권자가 속행신청서를 제출하였으나, 회생절차의 폐지 사실을 증명하지 못한 사례는 이 글에서, 그리고 속행요청서 사례는 이 글에서 보실 수 있습니다.

여러분은 사업에서 소득이 생기는게 뭘 많이 팔거나 장사가 잘되면 돈을 잘 버는 줄 알지만 그게 아니에요.
몇 사람으로 운영되는 소수의 소규모의 사업체는 관리와 절세에서 돈이 벌어져요.