💣모르면 후회하는 물상보증 주의사항 4가지💣

한국은행은 3월 14일 통화신용정책보고서를 통해 "각국의 자본시장 개방, 외환시장 및 교역 연계 등의 확대 추세로 미 연준 통화정책의 파급력이 과거보다 강화되었을 가능성이 있다."고 언급했어요. 코로나19, 글로벌 인플레이션 등에 미 연준이 적극 대응하면서 최근 글로벌 금융 사이클에 큰 영향을 미치는 것으로 평가했어요. Bloomberg, Goldman Sachs, Wu-Xia 작성 자료에 따르면 2019년까지 0.13에 불과했던 글로벌금융상황과 정책금리의 상관계수는 2020년 이후 0.83으로 급증했어요.

그런 만큼 3월 21일 목요일에 예정된 FOMC에 대한 시장 전망을 준비했어요.

💌 2024년 3월 둘째 주 금융 시장 동향

2월 미국 생산자물가지수(PPI)가 예상치를 상회하며 금리는 상승했어요.

국내 크레딧 시장은 강세를 보였지만, 개별적으로는 S&P가 부동산 PF 리스크를 근거로 미래에셋과 한국투자증권의 등급 전망을 부정적으로 하향 조정했어요.😢

📈 MARKET

3월 FOMC 금리 인하 가능성 낮다

3월 21일 목요일에 3월 FOMC가 예정되어있어요. 앞서 통화신용정책보고서를 통해 한국은행이 언급했듯이 미 연준의 통화정책이 글로벌 금융상황에 미치는 영향이 커진만큼, 우리는 FOMC에 더욱 주목해야 해요. 미국이 통화 완화적 기조로 돌아서면 한국은행이 기준금리를 인하할 가능성도 높아지기 때문이에요. 기준금리 인하로 조달금리가 낮아지면, 차입을 통해 운영하는 대부업자의 숨통이 트일 거에요.

안타깝게도 시장은 이번 FOMC에서 금리가 인하될 가능성을 매우 낮게 보고 있어요. 지난 주 발표된 미국 소비자물가지수(CPI)와 생산자물가지수(PPI)가 모두 예상보다 높게 나온 것이 그 의견을 뒷받침하고 있어요.

향후 미 연준의 금리인하 사이클에 대해서는 예상치 못한 급격한 경기침체가 발생하지 않을 경우, 정책금리를 중립적인 수준(2026년 말 2.9%)까지 점진적으로 내릴 것이라는 전망이 우세해요. 인하 횟수의 경우 미 연준은 금년 말까지 3회(점도표 기준, 각 25bp) 정도를 예상하고 있어요. 참고로 WSJ에서 예상한 미국 경기 침체 확률은 2024년 1월 기준 39%로 2022년 10월 63% 대비 점점 낮아지고 있어요.

덧붙여 일본은행이 다음 주에 17년 만의 금리 인상을 단행할 거란 기대가 커지고 있어요. 일본은행은 '2%대의 안정적인 물가 상승'을 통화 정책 전환 조건으로 보고 있는데, 최근 주요 대기업이 큰 폭으로 임금을 올리면서 기대감에 힘을 실었어요.

이번 통화신용정책보고서 전문은 한국은행 웹사이트에서 보실 수 있어요.

🏃 ACTION

대부업체의 고금리 시대 살아남기

조달 금리 상승이 잽을 때리고, 부동산 시세 하락이 스트레이트를 꽂는다.

대부업체는 고금리 시대가 괴로워요. 조달 금리 상승은 수익성을 박살 내지만, 대부업체의 폐업을 강제하지는 않아요. 반면, 고금리 시대의 연체율 상승과 부동산 시세 하락은 파산으로 이끌어요. 지난주에도 시세 관련 안 좋은 뉴스가 많았어요.

• 한국부동산원은 주간 아파트 가격 동향 발표를 통해 전국 아파트 매매 가격이 지난주보다 0.05% 내려 16주 연속 하락세를 이어갔다고 밝혔습니다. 서울은 송파구와 동작구, 광진구 등 일부 지역 아파트 매매가격이 상승 전환하면서 하락 폭이 지난주 0.02%에서 0.01%로 줄었습니다. 매매 시장의 불확실성으로 매수 대기자들이 전세로 옮겨가고 있고, 신생아 전세 자금 대출 시행으로 신축 단지로 이주하려는 수요가 늘면서 전세 매물이 줄고 가격이 올랐다고 분석했습니다.
• 주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면 지난 2월 전국 입주율은 72.0%로, 전월 대비 0.1%포인트 하락했다. 지역별로 보면 수도권은 83.1%로 전달보다 2.0%포인트 올랐으나, 지방이 69.7%로 0.4%포인트 내렸다.
• 3월 14일 부동산플래닛의 전국 지식산업센터 매매거래 리포트에 따르면 지식산업센터 시장 불황이 계속되고 있다. 지난해 거래는 2년 전보다 60% 가까이 하락하고, 전국 최다인 경기도 거래액은 1조원대가 무너진 것으로 나타났다. 지난해 전국 지식산업센터 매매거래 건수와 거래 금액은 전년 대비 각각 33.1%, 34.1% 감소했다.

위기를 살아남은 자, 과실을 즐겨라. 이왕이면 조금 준비해서 더욱 잘 즐겨라!

아직 부동산 시세 하락이 끝나지는 않은 모습을 보이고 있지만, 다행히 고금리 시대의 끝이 보여요. 위 차트에서 보이는 것처럼 올해 상반기말에는 미 연준의 정책금리 인하 확률이 50%가 넘어요. 살아남았다는 건 강하다는 것. 지금까지 살아남아 이 뉴스레터를 보는 여러분들은 위험 관리를 정말 잘하신 강한 분들이세요. 그런 강한 분들께 위험 관리에 대한 이야기를 하기 보다는, 다가올 금리 인하 시점에 저렴하게 조달하는 방법을 작성해봤어요. 잘 준비해서 그 동안의 설움을 해소하시길 바라요!

자금 조달 환경 현황

예상대로 2020년 9월부터 시행된 상호저축은행과 여신전문금융회사의 대부업자에 대한 주택 근저당권부 질권대출 제한이 2025년 3월 1일까지 다시 1년 연장되었어요. 금융기관이 대부업체를 이용해 주택담보대출 규제를 우회하는 것을 원천 차단하려는 조치에요.

그러므로 우리는 기존 투자자로부터 더 많은 자금을 조달하거나, 더 저렴한 신규 투자자를 만날 방법을 물색해야 해요. 이는 더 높은 신뢰를 얻는 방법과 같아요. 금융에서의 신뢰는 곧 조달 비용 및 중개 비용 등 핵심적인 비용 감소로 이어지기 때문에, 가장 중요한 요소에요. 단순히 근저당권이라는 담보가 있다고 투자자로부터 신뢰를 얻을 수 있다고 생각하는 것은 오산이에요. 그들의 이해도가 낮기 때문이에요.

투자자로부터 더 많은 자금을 더 저렴하게 조달하는 방법(=신뢰를 보강하는 방법)

기존 투자자

• 당연하게도 이자 지급이 밀리면 안돼요. 이것을 놓치면 그 때부터 사업은 끝이에요. 시간이 지나면 지날수록 신뢰가 두텁게 쌓일거에요.
• 좋지 않은 상황이더라도 믿어주는 투자자들에게 정보를 주기적으로 제공해야 해요. 불확실성은 상황을 모를 때 더욱 크게 증가하기 때문이에요.
  · 월간 보고서로 연체율 등 업체 현황을 제공
  · 모바일앱 등을 통해 실시간으로 투자 정보를 제공

신규 투자자

• 신뢰있는 제3자의 공간에 꾸준히 쌓은 다음 데이터를 투명하게 공개하여 평판을 강화해야 해요. "나 잘해요!" 하는 것은 설득력이 없어요.
  · 인수한 채권의 특징 및 통계, 데이터
  · 기간별 연체율, 충당금 등 운영 현황
  · 대표자 및 팀원 이력
• 투자자 보호를 위한 정책을 명확하게 명시해야 해요. 구두로 약속하는 등 대부업체 스스로가 빠져나갈 틈을 만들어두는 것은 오히려 독이에요.

증권시장에서도 주주들과 투명하게 소통하는 기업이 더 높은 가치로 평가 받는 것은 당연해요. 투자자의 불확실성을 줄여주기 때문이에요. 마찬가지로 신뢰가 보강된 대부업체에게는 기존 투자자들이 더 많은 자금을 투자할 것이에요. 신뢰 구축을 단기간에 할 수는 없지만, 더 적게 신경쓰면서도 효율적으로 신뢰를 구축하고, 잠재 투자자가 많은 채널에서 소통하는 방법은 있어요. 이에 대해 다음에 자세히 말할게요!

💡 KNOWHOW

펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님

물상보증을 설정하여 대부계약을 체결할 경우 유의점

경기 불황이 장기화되며 부실채권(NPL)이 늘어나고 있습니다. 경험이 적은 대부업체들이 물상보증 관련하여 계약서를 엉망으로 작성하여 채권 매매에 어려움을 겪고 있다고 하는데요. 이와 관련해 이창기 대표님에게 노하우 공유를 요청 드렸습니다.

연대보증과 물상보증의 차이점

보증채무는 어느 채무자가 그 채무를 이행하지 않는 경우에 이를 이행하는 것을 내용으로 하는 채무를 말합니다(민법 제428조 제1항). 그리고 보증채무를 부담하는 사람을 보증인이라고 합니다. 보증인이 제공된 어떠한 채무의 채무자가 그 채무를 이행하지 않는 경우에 채권자는 주채무자와 보증인 양자의 일반재산 전부를 자기 채권의 만족을 위하여 공취(攻取)할 수 있습니다. 대부업 실무에서는 크게 연대보증과 물상보증으로 구분할 수 있습니다.

• 연대보증: 보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 부담함으로써 주채무의 이행을 담보하는 보증채무를 말합니다(민법 제437조 단서).
• 물상보증: 연대보증이 인적 담보라고 한다면 물상보증은 물적 담보라고 합니다.

채무자가 채무를 이행하지 않은 경우,

• 연대보증: 보증인이 채무자를 대신하여 채무를 이행하는 것으로, 채권자는 보증인 보유 자산 전체를 공취할 수 있습니다. 단, 보증인의 재산에 대해 우선변제권자가 있으면 무용지물입니다.
• 물상보증: 보증인의 재산 중 설정한 담보(부동산 등)에 대해서만 공취할 수 있습니다. 근저당권을 설정할 경우 해당 담보에 대해서는 우선변제권을 가지며, 채무의 이행을 위해 경매를 신청할 수 있습니다.

대부업자의 연대보증 관행 폐지

2019년부터 신규 취급하는 개인대출계약에 대해 원칙적으로 연대보증이 폐지되었습니다. 또한 금융위원회 등록 채권매입추심업자는 2019년부터 모든 대부업자가 신규 체결한 대출계약 중 연대보증이 있는 채권 양수도가 금지되었습니다.

그럼에도 불구하고 일부 PL 대부업체는 대부계약 체결 시, 연대보증을 여전히 사용하거나 물상보증과 혼용하고 있는 실정입니다. 물상보증 시 계약을 제대로 체결하지 않는 경우, 추후 현금화가 필요할 때 채권매입추심업자에게 양도가 제한될 뿐만 아니라, 회수가 필요할 때 경매 신청 자체가 기각될 가능성이 매우 높은 상황이 발생합니다. 물상보증 계약 체결 시, 다음 4가지 경우를 반드시 주의하시길 바랍니다.

1. 물상보증으로 설정하였음에도 불구하고, 대부계약서에 연대보증이라는 표현을 사용한 경우

• 이는 과거의 관행대로 계약서를 작성하거나 기존의 계약서를 변경하지 않고 계속하여 사용할 때 빈번하게 발생하는 사례입니다.
• 등기부상 설정된 소유자와 채무자의 관계에서 당연히 물상보증을 설정하였다는 것을 누구나 알 수 있다고 하여도 계약서상 연대보증이라는 문구가 기재되어 있기 때문에 채권매입추심업자에게 매각하는 것이 불가능합니다.
• 변경되지 않은 기존의 계약서를 사용하여 대부계약을 체결해야 한다면, '보증인'과 '보증채무내용' 등의 문구를 자필로 '담보제공자'와 '담보제공' 등으로 수정하고 날인해야 합니다.

2. 부부 중 1명이 전체 소유한 부동산을 담보로 대부계약을 체결하였으나 연대보증을 설정하는 경우

• 부부 중 1인이 부동산 전체를 소유하고, 소유자가 아닌 사람이 채무자가 되어 대출을 받는 경우가 있습니다. 이 때 소유자의 부동산을 물상보증하는 것이 아니라, 소유자를 연대보증인으로 설정하는 경우가 많습니다.
• 이런 경우 대부계약서에 담보제공자, 물상보증인으로 표기하지 않고 보증인으로만 대부계약을 체결한 다음 보증여부란에 '연대보증 합니다' 등의 문구를 기재하면 채권매입추심업자의 매입이 불가능합니다.

3. 보증채무최고금액을 원금으로 기재한 경우

• 물상보증의 경우 그 한도에 관하여 판례(대법원 1974.12.10. 선고 74다998 판결)에 따르면 '근저당권에 의하여 담보되는 채권액의 범위는 청산기에 이르러 확정되는 채권 중 근저당권설정계약에 정하여진 채권최고액을 한도로 하는 것이다'라고 판시하고 있습니다.
• 즉, 물상보증 설정 시 물상보증인이 부담해야 할 범위는 대부계약상 원금이 아니라 대부계약에 따라 설정하는 등기부상의 채권최고액입니다. 그러나 이를 간과하여 보증채무최고금액을 대부계약상 원금으로 기재하는 경우, 채무에 따라 발생하는 이자를 보증인에게 요구할 수 없습니다.

4. 대부계약서상 채무자를 실채무자가 아닌 물상보증인으로 작성하여 대부계약을 체결한 경우

• 대부계약서 상에는 실채무자가 아닌 담보 소유자(=물상보증인)를 채무자로 작성하고, 담보의 등기부등본에는 실채무자를 등기하는 사례가 종종 발견됩니다.
  · 의도를 정확하게 파악할 수는 없으나, 대부업체가 더 수월하게 자금을 조달하기 위한 것으로 추측됩니다.
  · 실채무자의 신용상태가 좋지 않아, 질권조달처에서 질권 대출을 부결할 가능성이 높은 경우 이런 방법을 사용하는 것입니다.
• 이렇게 작성한 대부계약일 경우, 향후 실채무자가 이자를 연체하여 채권자가 경매를 신청할 때, 경매 신청 자체가 기각될 우려가 매우 높습니다.

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