이자를 일부만 갚고 매각기일을 연기할 수 있을까?

서울 아파트값 상승폭이 3주 연속 축소됐어요.

한국부동산원이 발표한 9월 첫 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이번 주 서울 집값은 전주 대비 0.21% 상승했어요(전 고점인 2022년 1월 셋째주의 93% 회복). 8월 둘째 주에 0.32% 오르며 5년 11개월 만에 가장 높은 상승폭을 기록했지만, 이후 3주 연속 상승폭이 줄어들고 있어요.

대출 규제 강화에 서울의 매수우위지수도 급락했어요.

KB부동산 통계에 따르면 지난 2일 기준 서울매수우위지수는 61.5로 전주(67.7)대비 약 9% 하락했어요. 매수우위지수는 KB부동산이 표본 공인중개사무소를 대상으로 조사해 집계한 수치로, 정부의 88주택공급대책 발표 이후에도 8월 내내 상승했었는데, 9월 들어 하락했어요. 전방위적인 대출 규제 강화에 주춤하는 모양새에요.

지역별로 희비는 갈렸지만, 선호 지역도 일부 단지는 하락했어요.

서울 23개 자치구 중 가장 많이 오른 곳과 적게 오른 곳의 상승폭 차이는 무려 4배에요. 가장 많이 오른 곳은 성동구(0.43% 상승)였는데요. 단지마다 차이가 있었어요. 성동구에서 가격 상승을 주도했던 '트리마제'의 전용 140㎡ 가격이 직전 거래인 47억원보다 2억원 낮은 가격인 45억원에 팔렸어요.

한편, 대만에서는 TSMC 본사 주변의 주택가격이 급등 중이에요.

중국의 무력 침공 리스크에도 불구하고 세계 최대 파운드리 기업인 TSMC 본사가 위치한 신주시를 중심으로 주택가격 급등현상이 나타나고 있어요. 블룸버그 통신에 따르면, 신주시 주택 가격은 지난해 2분기 이후 18.1% 급등한 것으로 나타났어요(cf. 수도 타이베이 7.9% 상승). 이에 대만 정부도 대출을 제한하는 정책을 펼치고 있어요.

수도권보다 반도체 기업 본사 주변의 주택 가격 오름세가 더욱 가파른 것이 인상적이에요. 우리나라의 반도체클러스터에도 관심을 지속적으로 가질 필요가 있어요.

💌 2024년 9월 첫 주 금융 시장 동향

최근 지표들이 부진하며 경기 침체 우려가 다시 높아지고, 이에 따라 미국 국채 10년물 금리는 증시가 폭락했던 8월 5일 이후 최저치를 기록했는데요.

금융시장의 이목이 집중됐던 미국 8월 고용 보고서 발표 후, 연준 이사 윌러와 윌리엄스 뉴욕 연은 총재가 경기 침체에 선을 긋는 연착륙 발언으로 CME FedWatch 기준 9월 기준금리 빅컷(50bp 인하) 가능성은 40%->30%로 축소되었어요.

미국 8월 고용 보고서 주요 내용

• U-3 실업률 4.22%(전월대비 0.03%p 하락)
• 7월 구인율 4.6%(cf. 윌러 연준 이사가 제시한 실업률 급등 임계점 4.5%)
• 8월 미국 비농업 고용 전월대비 14.2만명 증가(시장 예상치 16.5만명 하회)
• 6~7월 고용은 8.6만명 하향 조정
• 고용 확정치 조정폭 올해 1~5월 평균 -5.0만명에서 1~6월 평균 -5.7만명으로 확대

국내 소비자물가지수는 전년대비 2% 상승하며 예상치에 부합했어요. 근원물가 상승률도 전년대비 +2.1%를 기록하며, 물가상승률이 목표치에 수렴했어요. 한국은행이 기준금리를 인하하기에 편안한 환경이 조성되며 국내 시장의 금리는 하락했어요.

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님

채무자가 이자를 일부 상환할 경우, 매각기일의 연기 절차

1. '수회 매각기일ㆍ매각결정기일 일괄지정 방식'에서 기일변경신청

수회 매각 및 매각기일을 일괄 지정하는 방식에 의해 부동산매각절차를 진행하는 경우에는 당사자의 기일변경신청을 허용하여서는 안 됩니다(재판예규 제969호 수회 매각 및 매각결정기일 일괄 지정방식에 의한 부동산매각절차 진행 시 유의사항 재민 98-11 제6조).

다만 부득이한 사유로 인하여 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 일괄 지정된 기일을 변경하는 때에는 새로 수회 매각 및 매각결정기일을 지정해야 합니다.

2. 이자를 일부만 상환하면서, 집행 절차를 정지할 수 있을까?

채무자가 경매를 취하하기 위해서는 일반적으로 연체이자와 경매비용의 상환 또는 원리금 전액 상환이 요구되는데요. 채무자의 사정으로 인해 이자를 일부만 상환하면서, 경매신청채권자에게 경매절차 연기를 요청할 때가 있습니다.

경매신청채권자가 연기신청을 하는 경우, 실무상 1회의 연기기간을 2개월 이내로 하여, 1회까지 허용하고 있습니다(경매법원마다 차이는 있음, 통상 1회). 2회 이상의 연기를 요청하는 경우 대부분은 그 이유에 대한 소명자료를 요구하게 됩니다.

이러한 경우 연기 요청 시, 민사집행법 제49조제4호에 규정된 '의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서'를 제출해야 합니다.

채권자가 변제를 받았거나 의무이행을 미루도록 승낙한 경우, 채권자가 작성한 증서(변제수령증서 또는 변제유예증서)가 있으면 채무자를 보호하기 위하여 일단 집행을 정지할 수 있습니다.

단, 여기서 변제란 채무 전부를 변제받는 경우를 의미하며, 일부 변제만으로는 그 집행권원에 기초한 강제집행절차의 진행을 저지할 사유가 되지 못합니다.

따라서 민사집행법상 일부 변제만으로는 집행정지 사유가 되지 못하는 것이 원칙이나, 채무자와 채권자의 합의 또는 집행법원의 확인 등으로 실무상 전부 변제가 아니더라도 연기 신청이 가능하기도 합니다.

3. 매각기일 연기 신청 절차

통상적으로 채무자가 경매법원에 연락 후 사정을 설명하고, 채권자의 확인을 거친 후, 채무자의 인감증명서를 첨부하는 절차로 진행됩니다.
(다만, 이러한 절차는 경매법원마다 다를 수 있음에 유의해야 합니다).

채권자가 작성한 증서(변제수령증서 또는 변제유예증서)는 반드시 공정증서 또는 공증인이 인증한 증서라거나 공문서일 필요는 없고, 사문서라도 집행기관에서 진정하게 성립된 것이라고 인정할 수 있는 것이면 됩니다(대법원 1965.8.26.자 65마797 결정). 집행채권액에 해당하는 은행 온라인 송금증서의 제출도 이에 해당합니다.

또한 채권자가 작성한 서류가 아니라도 채권자가 변제를 받았거나 또는 채권자가 의무이행을 미루도록 승낙하였음을 확인할 수 있는 것이면 '의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서'에 해당합니다.
다만, 이 경우에는 채권자 및 채무자를 심문하는 등의 방법으로 그 진실성을 확인해야 합니다.

채무자의 사정으로 인하여 이자를 일부만 상환하면서 경매절차를 2회 연기한 이후 취하된 실제 사례를 대표님의 블로그에서 확인해주세요!